По многочисленным просьбам дольщиков публикуем проект федерального закона  о помощи обманутым дольщикам. Этот закон мы предлагали вниманию депутатов Государственной Думы Российской Федерации.

Наш проект остался без внимания.

Полученный нами ответ Государственной Думы Российской Федерации по техническим причинам мы опубликуем  позже.

Вы также можете найти информацию  на эту тему в интернете  по ссылке

http://nversia.ru/article/view/id/5926

ПРОЕКТ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

 О ЗАЩИТЕ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ (ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ)
НА ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Предмет регулирования настоящего Закона

Настоящий Закон направлен на защиту прав лиц - участников долевого строительства многоквартирных домов (далее - объекты долевого строительства), пострадавших от действий застройщиков, в результате чего строительство остановлено и (или) участники долевого строительства не могут оформить права на данные объекты, и внесенных уполномоченным органом государственной власти  субъекта Российской Федерации в сфере защиты прав обманутых дольщиков в соответствующий реестр (далее - обманутые дольщики).

Положения настоящего Закона распространяются исключительно на отношения с участием физических лиц в долевом строительстве жилых помещений в многоквартирных домах.

 Статья 1. Общие положения

1. Для целей настоящего Закона  используются следующие понятия:

1) застройщик - лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования, возникшие в результате расторжения договора о передаче жилого помещения;

2) участник строительства - физическое лицо, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;

3).   обманутый дольщик   - участник строительства, права которого на  передачу в собственность  жилого помещения или денежных требований в установленный срок  исполнения требований  нарушены и который в установленном порядке обратился к уполномоченному органу с  заявлением о включении его в реестр обманутых дольщиков и  оказания ему мер государственной защиты.

4). установленный  срок  исполнения требований:  предусмотренный договором или установленный судебным решением срок передачи  в собственность  жилого помещения или денежных требований.

5) требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения);

6)    денежное требование - требование участника строительства о:

возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

5) объект строительства - многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (далее - объект незавершенного строительства);

6) земельный участок - земельный участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства;

7) реестр обманутых дольщиков - реестр, содержащий сведения об обманутых дольщиках и о требованиях о передаче жилых помещений или денежных требований обманутых дольщиков, признанных обоснованными судом, арбитражным судом или постановлением уполномоченного органа.

8) уполномоченный орган государственной власти  субъекта Российской Федерации в сфере защиты прав обманутых дольщиков – орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства.

9). меры государственной защиты – меры государственной защиты, предусмотренные настоящим законом для защиты прав обманутых дольщиков.

10). представитель обманутых дольщиков -   лицо, уполномоченное представлять  интересы обманутых дольщиков  при работе с ними уполномоченного органа и иных административных органов. Представитель  избирается общим собранием обманутых дольщиков.

2. Правила, установленные настоящим законом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

 Статья 2.  Обманутый дольщик

 2.1.  В случае нарушения застройщиком  обязанности  передачи  в собственность  жилого помещения или выплаты денежных требований, возникшей в результате расторжения договорных отношений, предусматривающих передачу в собственность жилого помещения,   подтвержденной вступившим в силу  судебным решением  более чем на три месяца,  или вынесения решения (определения) арбитражного суда  о признании застройщика несостоятельным и введения в отношении застройщика любой процедуры банкротства, физическое лицо (участник строительства), приобретает право обратиться в уполномоченный орган с заявлением о признании его обманутым дольщиком, включении в реестр обманутых дольщиков  сведений о нем и сведений о его требованиях, а также об  оказании  ему  предусмотренным настоящим законом мер государственной защиты.

2.2. К заявлению о признании обманутым дольщиком  участник строительства прикладывает следующие документы:

1). Копию вступившего в законную силу судебного  решения  о взыскании с застройщика в пользу дольщика денежных средств в связи с расторжением договора, предусматривающего передачу в собственность жилого помещения или   вступившее в законную силу судебное решение о понуждении застройщика  к передаче дольщику жилого помещения, или утвержденное судом мировое соглашение, предусматривающее передачу жилого помещения или выплату денежных средств в связи с расторжением договора о передаче жилого помещения,  заверенную надлежащим образом копи

2). Определение или решение Арбитражного суда о введении в отношении застройщика процедуры несостоятельности (банкротства). Предоставление такого определения возможно в виде электронной копии с сайта Арбитражного суда.

3).  Копии документов, подтверждающих наличие договорных отношений между дольщиком и застройщиком с приложением документов, подтверждающих оплату по договору.

4). Копии документов, удостоверяющих личность дольщика.

 Статья 3. Уполномоченный орган.

3.1. Уполномоченным органом государственной власти субъекта федерации  в сфере защиты прав обманутых дольщиков на территории Российской Федерации  является  правительственный орган, определенный правительством субъекта федерации, который  осуществляет предусмотренные настоящим законом  меры по государственной защите прав обманутых дольщиков и наделяется следующими полномочиями:

- в соответствии с утвержденными правилами ведет реестр обманутых дольщиков;

- оказывает содействие обманутым дольщикам в защите их прав в соответствии с действующим законодательством;

- взаимодействует с заинтересованными органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями, гражданами по вопросам защиты прав обманутых дольщиков;

- осуществляет контроль за целевым использованием бюджетных средств Российской Федерации и субъектов РФ, выделенных для  расчетов с  обманутыми дольщиками; 

- осуществляет выкуп прав требований обманутых дольщиков в объектах долевого строительства, оплативших по договору участия в долевом строительстве неполную стоимость или полную стоимость жилого помещения,

- осуществляет выкуп прав денежных требований обманутых дольщиков к застройщику, подтвержденных  вступившим в законную силу судебным решением или определением арбитражного суда.

- осуществляет иные выплаты обманутым дольщикам,

- осуществляет  на договорной основе представление прав обманутых дольщиков в деле о банкротстве застройщика,

-  осуществляет временное управление  правами дольщика на период достройки многоквартирного дома до  сдачи его в эксплуатацию.

 Статья 4. Представитель обманутых дольщиков

 4.1.  Представитель обманутых дольщиков -   лицо, уполномоченное представлять  интересы обманутых дольщиков  при работе с ними уполномоченного органа и иных административных органов. Представитель  избирается общим собранием обманутых дольщиков.  Представитель имеет право от имени дольщиков направлять запросы  во все инстанции по всем вопросам, связанным со строительством дома,  получать ответы на запросы, участвовать в работе межведомственных комиссий и  совещаниях, проводимых уполномоченным органом по вопросам строительства многоквартирного дома,  информировать дольщиков о ходе строительства, вносить предложения по достройке дома, представлять интересы дольщиков в  деле о банкротстве застройщика, а также иные функции, предусмотренные действующим законодательством.

Статья 5.  Меры государственной защиты

5.1. Для защиты прав обманутых дольщиков применяются следующие меры государственной защиты:

1). Предоставление денежных средств на аренду жилья обманутым дольщикам, не имеющим  в собственности жилых помещений или  не имеющих жилых помещений на условиях социального найма.

2). Временное управление  правами дольщика на период достройки многоквартирного дома до  сдачи его в эксплуатацию.

3). Представление прав  обманутых дольщиков в деле о банкротстве застройщика уполномоченным органом на основании соответствующего договора, заключенного между обманутым дольщиком и уполномоченным органом.

4).  Выкуп прав требований обманутых дольщиков в объектах долевого строительства, оплативших по договору участия в долевом строительстве неполную стоимость или полную стоимость жилого помещения, определенную указанными договорами.

5). Выкуп прав денежных требований обманутых дольщиков к застройщику,  подтвержденных судебным решением, и возникших в  связи с расторжением договоров, предусматривающих передачу в собственность жилых помещений.

6). Выплата  компенсаций обманутым дольщикам  за нарушение  установленного срока передачи  в собственность  жилого помещения или перечисления денежных  средств по требованиям,  возникших в  связи с расторжением договоров, предусматривающих передачу в собственность жилых помещений.

 5.2. Предоставление денежных средств на аренду жилья обманутым дольщикам, не имеющим  в собственности жилых помещений или  не имеющих жилых помещений на условиях социального найма,  осуществляется с момента предоставления  отдельного заявления обманутого дольщика о предоставлении ему  такой помощи.

К заявлению дольщик прикладывает следующие документы:

-  документ, подтверждающий отсутствие у дольщика в собственности жилых помещений или  жилого помещения на условиях социального найма

-   Договор аренды жилого помещения.

Средства на аренду жилья предоставляются в размере, указанном в договоре, но не более суммы, указанной в абзаце 1 п.5.6.настоящего закона.

Перечисление средства на аренду жилья производиться ежемесячно на банковский счет, указанный  дольщиком в заявлении.

Указанный вид помощи оказывается с даты поступления заявления  до даты получения дольщиком средств от выкупа прав требований обманутого дольщика в объекте  долевого строительства, выкупа денежных прав требований  дольщика к застройщику или  средств, полученных от продажи  жилого помещения в соответствии с  абзацем 4 п.5.3 настоящего Закона.

5.3.  Временное управление  правами дольщика на период достройки многоквартирного дома до  сдачи его в эксплуатацию, осуществляется на основании договора, согласно которому дольщик передает в управление уполномоченному органу свои права  по договору, предусматривающему передачу жилого помещения на период достройки многоквартирного дома, а уполномоченный орган принимает на себя обязанность  осуществлять все доплаты, необходимые для достройки дома и сдачи его в эксплуатацию, контролировать процесс достройки дома  и информировать дольщика о понесенных расходах и ходе строительства.

После сдачи дома в эксплуатацию уполномоченный  орган предоставляет дольщику  документы, подтверждающие  состав и сумму расходов,  оплаченных уполномоченным органом для достройки многоквартирного дома и счет на оплату расходов  в части, приходящейся на достройку жилого помещения, указанного в договоре дольщика.

В течение  десяти рабочих дней с момента получения документов дольщик обязан предоставить уполномоченному органу письменное заявление, в котором он сообщает о принятом им решении:

-  о принятии в собственность жилого помещения и полной оплате выставленного счета в десятидневный срок,

-  о принятии в собственность жилого помещения и оплате выставленного счета  по схеме ипотечного кредитования  с привлечением банковского кредита,

-  об отказе  от приема в собственность жилого помещения и .оплаты дополнительных расходов.

В случае отказа дольщика от приема в собственность жилого помещения и  оплаты дополнительных расходов,  жилое помещение продается на торгах, а денежные средства, вырученные от продажи жилого помещения  за вычетом:

-расходов на достройку жилого помещения,

- расходов на проведение торгов

- суммы денежных средств, представленных дольщику для аренды жилого помещения согласно п. 5.2. закона

перечисляются на  банковский счет  дольщика в течение 10 рабочих дней после продажи жилого помещения.

 5.4.  Представление прав  обманутых дольщиков в деле о банкротстве застройщика уполномоченным органом  осуществляется на основании  договора, заключенного между обманутым дольщиком и уполномоченным органом.

Для заключения  договора  обманутый дольщик  пишет заявление в уполномоченный орган.

В договоре прописываются все права, переданные дольщиком уполномоченному органу. Нотариальное удостоверение  подписи дольщика не требуется.  Услуги оказываются на безвозмездной основе.  Договор  заключается в срок не более пяти рабочих дней с момента обращения обманутого дольщика. При этом  дольщик не обязан обращаться за другими видами государственной защиты  и вправе в дальнейшем осуществлять свое участие в деле о банкротстве самостоятельно как  участник строительства.

По одностороннему  требованию обманутого дольщика в течение трех рабочих дней с момента получения  уполномоченным органом такого требования  действие  договора о представлении  прав  обманутых дольщиков в деле о банкротстве застройщика  приостанавливается или прекращается.

 5.5.  Выкуп прав денежных требований обманутых дольщиков к застройщику, подтвержденных судебным решением,  и возникших в  связи с расторжением договоров, предусматривающих передачу в собственность жилых помещений, производится по договору, заключенному между уполномоченным органом и дольщиком. Стоимость прав определяется суммой, указанной в судебном решении.

Выкуп прав  денежных требований  производиться в срок не более шести месяцев с момента обращения дольщика.

5.6. Выплата  компенсаций обманутым дольщикам  за нарушение  установленного срока выплаты денежных требований осуществляется по заявлению обманутого дольщика  и определяется в размере процентов   за пользование чужими денежными средствами  исходя из учетной ставки банковского процента на день подачи  участником строительства многоквартирного дома заявления  в уполномоченный орган  о признании его обманутым дольщиком.

Срок нарушения установленного выплаты денежных требований рассчитывается с момента вынесения судебного решения  и до   дня  поступления  средств  от выкупа  денежных требований на банковский  счет обманутого дольщика.

При этом  указанная выплата уменьшается на сумму денежных средств, представленных дольщику для аренды жилого помещения согласно п. 3.2. закона.

Выплата  компенсаций производиться в срок не более трех лет после выкупа прав денежных требований согласно п.5.5 закона.

5.7. Выкуп прав требований о передаче жилого помещения обманутых дольщиков в объектах долевого строительства  производится по договору, заключенному между уполномоченным органом и дольщиком.

Стоимость прав  требования дольщика по договору, заключенному между застройщиком и дольщиком,   определяется  в размере полностью оплаченной доли  по договору участия в долевом строительстве  о передаче жилого помещения и    рассчитывается  на основании отчета  независимого оценщика  о рыночной стоимости жилого помещения, являющимся  предметом  сделки и определенной на дату составления отчета оценщика.

При этом оценщик  указывает  рыночную  стоимость квартиры  исходя из допущения, что многоквартирный  дом  введен в эксплуатацию, и  жилое помещение продается  на вторичном рынке.

Оплата услуг  оценщика осуществляется уполномоченным органом.

Отчет оценщика может быть оспорен дольщиком в судебном порядке.

Выкуп прав требования производиться в срок не более шести месяцев с момента обращения дольщика.

5.8.  Выплата  компенсаций обманутым дольщикам  за нарушение  установленного срока передачи жилого помещения осуществляется по заявлению обманутого дольщика  и определяется  по выбору дольщика:

- либо в виде процентов за пользование чужими денежными средствами;

-  либо в виде упущенной выгоды.

 5.8.1. Нарушение установленного срока передачи  в собственность  жилого помещения начинает исчисляться:

-  для договоров, срок исполнения которых определен указанной в договоре датой -  на следующий день после указанной даты.

- для договоров, срок исполнения которых не определен указанной в договоре датой, а обозначен как наступление некого события, например «после сдачи жилого дома в эксплуатацию»,  нарушение установленного срока начинает течь со следующего дня,  который исчисляется окончанием планового периода строительства жилого дома.

Плановый период строительства жилого дома определяется независимым экспертом, привлеченным уполномоченным органом, и рассчитывается на конкретный объект незавершенного строительства как плановый срок строительства многоквартирного дома  с  даты первого известного уполномоченному органу договора, заключенного застройщиком с физическим лицом  на привлечение денежных средств  с последующим предоставлением жилого помещения, и применяется единой датой для всех обманутых дольщиков  указанного многоквартирного дома.

Эксперт рассчитает плановый срок строительства при условии, что Застройщик при заключении первого договора с  физическим  лицом на привлечение средств для строительства жилого помещения  обладал всеми правами на строительную площадку, всей необходимой проектной и разрешительной документацией и всеми согласованиями о подключении к коммуникациям для строительства дома. Отсутствие какой-либо документации,  из-за которой  происходила задержка строительных работ,  не принимается во внимание при расчете  планового срока строительства:

Нарушение установленного срока передачи  в собственность  жилого помещения заканчивается  с момента поступления денежных средств  от выкупа    прав требований о передаче жилого помещения  на банковский  счет обманутого дольщика.

 5.8.2. Проценты  за пользование чужими денежными средствами  для выплаты компенсации рассчитываются исходя из учетной ставки банковского процента на день подачи  участником строительства многоквартирного дома заявления  в уполномоченный орган  о признании его обманутым дольщиком.

Сумма компенсации рассчитывается за весь период нарушения установленного срока передачи  в собственность  жилого помещения, определенный согласно п.5.8.1. Закона.

5.8.3.  Упущенная выгода для выплаты компенсации обманутому дольщику,  определяется как  сумма  денежных средств, которую дольщик мог бы иметь от сдачи в аренду  причитающегося ему жилого помещения (в размере полностью оплаченной доли)  за период нарушения установленного срока передачи в собственность  жилого помещения.

   Упущенная выгода от сдачи помещения в аренду  определяется  по формуле:

 УВ   =   КМПО  х    ЕАС    х   ПНСП

Где:

УВ – упущенная выгода  

КМПО -  количество квадратных метров  квартиры, полностью оплаченных  дольщиком,

ЕАС –  ежемесячная арендная ставка за 1 квадратный метр общей площади квартиры  в рублях,

ПНСП -   период  нарушения установленного срока передачи в собственность  жилого помещения в месяцах,  который рассчитывается с точностью до 0,1 например 27,8  месяцев.

Ежемесячная арендная ставка за 1 квадратный метр общей  площади квартиры  определяется на основании отчета независимого оценщика, привлеченного уполномоченным органом, усреднено  за весь за период нарушения Застройщиком установленного срока передачи  в собственность  жилого помещения  как  единая величина для конкретного многоквартирного дома, исходя из условий, что квартира сдается с ремонтом  «от строителей» и без мебели.

При расчете упущенной выгоды  для определения компенсационных выплат согласно настоящей  статьи  сроки исковой давности не применяются.

5.8.4.  Выплата  компенсаций обманутым дольщикам  за нарушение  установленного срока передачи жилого помещения уменьшается на сумму денежных средств, представленных дольщику для аренды жилого помещения согласно п. 5.2. закона.

Выплата  компенсаций производится в срок не более трех лет после выкупа прав требований о передаче жилого помещения согласно п.5.7 закона.

 При составлении проекта использованы положения  параграфа 7 «Банкротство застройщика» Федерального закона  «О несостоятельности (банкротстве)  и  отдельные положения Закона Самарской области от 16.03.07 №13-ГД "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области"

Пояснения к п.5.8 закона:

При расторжении договора, предусматривающего передачу жилого помещения в судебном порядке, дольщик заявляет и требования о возврате средств, уплаченных по договору,  и о взыскании санкций, связанных с несвоевременным исполнением договора в суде, и  судебное решение уже содержит  все виды компенсации, признанные дольщику судом.

В случае, если договор не расторгнут в судебном порядке,  и права по нему выкупаются уполномоченным органом, то  обязательно встает вопрос  об определении полного  реального ущерба, причиненного дольщику. 

Предлагаемый в пп.5. 8.2. расчет для получения компенсаций  за несвоевременное исполнение обязательств застройщиком  наиболее понятен и логичен, не привязан к размеру штрафных санкций, ставке рефинансирования, инфляционным процессам  и наиболее полно отражает реальные убытки  дольщика от несвоевременного исполнения обязательств застройщиком.